КАК ПОЛУЧИТЬ КРЕДИТ

интересное о банках


Интересное о кредитах

Ипотека, что нужно знать?

22 март, 2017 0
ИПОТЕКА, ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ? Приобрести собственное жилье в наше время – мечта многих российских семей. К сожалению, цены на рынке недвижимости таковы, что лишь небольшой процент российских семей могут позволить себе приобрести жилье за наличные средства. Если собственных средств недостаточно для покупки жилья, то здесь на помощь придут многочисленные ипотечные программы кредитования на приобретение жилья. Как же приобрести желанные квадратные метры и не попасть в кабалу к банкам? Как сделать так, чтобы ипотечное жилье приносило только радость, а не становилось источником финансовых проблем?
 
 Давайте разберемся для начала с тем, что же все-таки такое ипотека. Сам термин ипотека существует уже почти две тысячи лет. Первоначально слово ипотека появилось в Древней Греции и связано оно было с залогом земельных участков. В Древней Греции крестьяне получали денежные средства в займы, при этом гарантией возврата денежных средств служил земельный участок. При получении кредита под залог участка на данном участке устанавливался столбик, на котором была прописана сумма долга крестьянина.
 
 Именно этот столбик с написанными на нем долгами и носил название hypotetheca (дословно означает «подставка»). Прошло больше тысячи лет, но смысл понятия ипотека изменился не очень сильно. Сегодня под термином ипотека мы понимает предоставление банковского кредита под залог недвижимости (квартиры, дома, земельные участки). Стоит при этом отметить важный момент, что если вы, например, приобрели по квартиру по ипотеке, то до тех пор пока вы не выплатите полностью всю сумму кредита банку на вашу квартиру будет наложено ипотечное обременение.
 
 Это означает, что ваши права собственности на квартиру будут ограничены банком, т.е. вы сможете только жить в своей квартире, но не сможете ее, например, продать, подарить и даже прописать кого-то без разрешения банка. Таким образом, формально вы являетесь собственником вашей ипотечной квартиры, но ваши права собственности ограничены банком, данный момент будет четко прописан в выписке по вашей квартире из государственного реестра недвижимости, которую вы можете заказать любой Регистрационной Палате вашего города или МФЦ. Сама сделка ипотеки, т.е. наложение обременения на владение тем или иным объектом недвижимости проводиться Регистрационной палатой по месту расположения данного объекта недвижимости.
 
 Таким образом, мы выяснили, что сам термин «ипотека» означает ограничение права владения объектом недвижимости до полного погашения долга перед банком. С понятием ипотека тесно связано понятие ипотечного кредита и часто эти понятия многие путают.
Давайте рассмотрим, что же такое ипотечный кредит или кредит на приобретение недвижимости.  Итак, вы решили приобрести квартиру, но своих денег у вас недостаточно и вы отправляетесь в банк для того, чтобы получить недостающую сумму средств. Сейчас очень многие банки предлагают кредиты на покупку жилья, как выбрать лучшее предложение банков, на какие моменты стоит обратить внимание, какие существуют подводные камни при получении кредита на приобретение жилья?

В оформление сделки приобретения жилья в кредит участвуют три стороны:

- покупатель квартиры (это вы),
- продавец квартиры (фирма застройщик для первичного рынка и продавец-физическое или юридическое лицо для вторичного рынка жилья)
- банк-выступающий в качестве кредитора недостающей суммы средств на покупку жилья.

Стоит отметить, что если с одной из сторон данной сделки будет что-то не так и у нее возникнут проблемы, то для вас ипотека может стать уже просто невыносимой кабалой.

 Давайте выясним какие проблемы могут возникнуть у каждой из сторон.
 
Начнем с себя, т.е. с покупателя. Важные рекомендации, которым нужно следовать если вы решились на жилищный кредит:
 
 1. Перед тем как брать кредит на приобретение жилья четко решите для себя для чего вам необходима покупка данной квартиры, например, для того, чтобы жить самим или сдавать это жилье в аренду.
 
 2. Четко просчитайте для себя ту сумму, которую вы сможете ежемесячно выплачивать для погашения ипотеки. Помните, что данный кредит вы берете не на короткий срок, а возможно, что 10, 15, а то и на 20 лет Определитесь сможете ли вы тянуть эту ношу, ведь кроме расходов по кредиту у вас будут и другие расходы (на содержание семьи, отдых, ремонт, обучение детей и прочие). Экономисты рекомендуют, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не более 40-50% от вашего семейного бюджета. В противном случае, ипотека станет для вас непосильной ношей. По этому, не стоит гнаться за элитными квартирами в центре города, лучше рассматривать те варианты, которые вы точно сможете оплачивать в течение длительного периода.
 
 3. Так же помните, что ипотеку вы берете на длительный срок а, как показывает практика, расходы семьи с годами постепенно растут, а доходы, как правило, если увеличиваются, то не столь значительными темпами. Приведем, пример, молодая семья планирует взять кредит на покупку собственного жилья. Сейчас работают оба супруга и у них пока нет детей. Для расчета максимальной суммы кредита, которую сможет выплачивать данная семья по ипотеке в течение, например, ближайших 15 лет, нужно учесть тот факт, что скоро в этой семье появятся дети (увеличатся расходы), в связи с этим супруга не будет работать какое-то время (значит снизятся доходы), потом за детей нужно будет платить в детском саду, потом появятся расходы на школу, репетиторов и прочее. Кроме того, могут возникнуть и другие форс мажорные расходы. Все эти изменения нужно учитывать планируя взять ипотечный кредит. Очень часто люди берут ипотеку бездумно, не просчитывая своих реальных возможностей для выплат кредита и тогда ипотека для них превращается в кабалу, которая разрушает нервы, лишает здоровья, а финансовые трудности нередко приводят и к разводам.
 
 4. Если вы планируете приобретение квартиры в новостройке, то заранее подумайте о том, на какие средства вы будете делать ремонт в новой квартире. К сожалению, существует много печальных примеров, когда люди берут ипотечный кредит, платежи по которому съедают значительную часть их семейного бюджета. А потом выясняется вдруг что для того, чтобы въехать в приобретенную квартиру нужно еще вложить деньги в ее ремонт. Люди берут еще и потребительский кредит на ремонт, закредитовываясь тем самым под завязку. Люди делают шикарный ремонт, переезжают в новую квартиру, а через полгода выясняется, что семья уже может тянуть все кредиты, начинаются просрочки. Банк отбирает ипотечную квартиру по первоначальной стоимости и погашает ипотечный кредит. А данной семье приходиться платить потребительский кредит на ремонт квартиры, которой у них уже нет. По этому перед приобретением квартиры тщательно продумайте, за счет каких средств вы будете делать ремонт, возможно, лучше будет сделать ремонт попроще и не загонять себя в долговую яму.
 
 5. Т.к. вы являетесь собственником ипотечной квартиры лишь формально, а реальным собственником до выплаты кредита является банк, то обязательным условием любого банка будет выступать ежегодное страхование вашей квартиры. Таким образом, при планировании семейного бюджета обязательно учитывайте ежегодные затраты на страховку.
 
 Таким образом, если подходить к ипотеке разумного, реально просчитывать возможно своего семейного бюджета, по покупка квартиры в кредит принесет вам только радость и не станет кабалой на всю жизнь.

Для того, чтобы сделка ипотеки все же состоялась и вы стали счастливым обладателем собственной недвижимости нужно обратить особое внимание на Продавца квартиры:
 
 1. Если вы приобретает квартиру у юридического лица, например, у застройщика, внимательно изучите его деловую репутацию. Прочитайте отзывы об этой фирме в интернете, изучите информацию на сайтах службы судебных приставов и арбитражных судов. Для проверки наличия у фирмы долгов и судебных решений необходимо знать только данные ее ИНН и ОГРН, какие без проблем можно узнать либо в офисе фирмы либо на ее сайте. Помните, если у фирмы-застройщика есть большие долги или она, например, уже судится с такими как вы покупателями квартир, то здесь стоит подумать, нужно ли связываться с данной фирмой. Ведь если банк выдаст вам ипотечный кредит, а потом вдруг выясниться, что по каким-либо причинам фирма не могла совершать сделку по продаже вам этой квартиры, то по решению суда эту квартиру у вас могут отнять, а кредит в банк вам все равно придется платить. По этому покупайте квартиры только у проверенных застройщиков.
 
2. Второй очень важный момент – тщательно проверяйте документы, подтверждающие право собственности на квартиру у вашего продавца. Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке обязательно обратитесь к проверенному юристу, который сможет провести тщательную правовую экспертизу документов на квартиру. Помните, что лучше все перестраховаться и заплатить деньги хорошему юристу за проверку документов и за составление документов по купле-продаже квартиры, чем потом бегать по судам и пытаться доказать, что вы купили квартиру законным путем. Ведь в случае, если ваша сделка купли-продажи будет признана недействительной и если продавец не вернет всю сумму оплаченных вами средств, то вам придется платить ипотеку за квартиру, которой у вас на самом деле нет.
 
3. Третий момент – очень часто застройщики предлагают приобрести жилье в кредит у их, так называемых, банков-партнеров. Давайте выясним, кто это такие банки-партнеры  строительных компаний и почему они предлагают более выгодные условия. В современном мире все делается в кредит. Строительная фирма, которая хочет построить жилой многоэтажный дом, как правило, не имеет для этого достаточных средств и обращается в банк за кредитом. Банк финансирует строительство дома и потом, естественно, стремиться как можно быстрее вернуть свои деньги, для чего предлагает квартиры в этом доме приобрести в кредит уже физическим лицам. Таким образом, получается, что это, так называемый, банк-партнер, получает двойные проценты от строительства дома: сначала банк берет проценты за пользование кредитом у строительной фирмы, потом выдает кредит физическому лицу на приобретение квартиры и берет проценты и комиссии уже с него.
 
 В результате, когда вы берете ипотеку в банке – партнере строительной компании вы можете сэкономить на процентах (банк идет на снижение процентов, т.к. он уже получил выгоду от строительной фирмы), а также процедура рассмотрения ипотечного кредита в банке-партнере, как правило, проще, занимает меньше времени и требует обычно меньшего количества документов. Такое поведение банка-партнера объясняется тем, что банк хочет быстрее реализовать все квартиры и вернуть кредит, выданный строительной фирме, чтобы потом раздать полученные назад деньги большому количеству физических лиц, таким образом, уменьшив свои кредитные риски по невозврату кредита.
 
 Ведь риск невозврата одного крупного кредита всегда намного больше, чем риск невозврата той же суммы кредита, но выданной нескольким сотням семей, да и проценты по ипотеке тоже выше, чем по кредиту строительной фирме, что принесет еще и больше прибыли банку. Но стоит отметить, что кредитование в банке-партнере застройщика имеет и свои минусы. Основным недостатком является, как правило, завышенная стоимость жилья. Когда банк решает выдавать ли кредит на приобретение данной недвижимости или нет, то он обязательно выезжаете на место, производит визуальную оценку объекта, требует пакет разрешительной документации.
 
 Нередко банк-партнер проводит данную оценку «спустя рукава» лишь для галочки и не требует никаких документов у застройщика, а сами заемщики не знают, какие документы нужно требовать у продавца квартиры. По этому нередко уже после покупки квартиры в новостройке люди сталкиваются с неприятными сюрпризами, например, у застройщика может отсутствовать разрешение на подключение дома к газоснабжению или может даже вообще отсутствовать разрешение на строительство самого дома.
 
 И тогда вам придется догами ждать подключений к коммунальным сетям или ходить по судам и доказывать свою правоту, а вот кредит платить все это время вам придется. По этому, как мы уже говорили ранее, лучше не надеяться на банк, а тем более на банк-партнер, который мечтает побыстрее спихнуть квартиры кому-нибудь, а все-таки не полениться и проконсультироваться у независимого юриста по вопросу полноты и соответствия всех документов вашего застройщика.
 
 Таким образом, если внимательно изучить деловую репутацию продавца недвижимости, проконсультироваться по вопросу полноты пакета документов с независимым юристом, то ваша сделка по приобретению квартиры пройдет без сюрпризов и вам не придется потом платить ипотеку за квартиру, которой у вас на самом деле нет.
 
 Для того, чтобы сделка ипотеки все же состоялась и вы стали счастливым обладателем собственной недвижимости нужно обратить особое внимание и на тот банк, который будет предоставлять вам кредит  и в залоге у которого будет находиться ваша квартира до момента полного погашения вашего кредита.
 
 1. Первый момент, на который стоит обратить внимание при выборе банка – это его репутация. Внимательно изучите отзывы клиентов о данном банке, выясните у знакомы и друзей, пользовался ли кто-то из них услугами данного банка. В настоящее время существует большое количество банков и кредитных организаций (кредитные кооперативы, центры займов под залог недвижимости) которые собирают с населения комиссии за оформление и рассмотрение сделок ипотеки, собирают первоначальные взносы, а потом благополучно исчезают. Чтобы не попасть на удочку мошенников тщательно изучите всю имеющуюся информацию о кредиторе.
 
 2. При выборе банка внимательно изучите все кредитные предложения банков, помните наиболее выгодный кредит предоставляет тот банк, в котором минимальна не процентная ставка по кредиту, а минимальна общая сумма переплаты по кредиту с учетом всех комиссий, страховок и прочих выплат. Более подробно с тем, как нужно выбрать лучшее кредитное предложение банков вы можете ознакомиться в нашей статье «Кредит, что нужно знать?»
Прокомментировать
Введите код с картинки:*
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив